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人民网房企财报解读系列报道

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2019-10-1607:58  来源:人民网-房产频道
 

  人民网北京4月27日电(徐倩)昨日早间,绿地控股(600606.SH,下称“绿地”)公布了其上市后首个完整财年的报告。

  财报数据显示,2016年绿地的各项经济指标呈现了恢复性的增长,全年实现营业收入2472亿元,同比增长19%;利润总额144亿元,同比增长37%;净利润94亿元,同比增长27%;实现归属于母公司股东的净利润72亿元,同比增长5%。

  虽然经营状况得以改善,但是,绿地的毛利率持续下滑至14.85%,已低于同行业20%的平均水平;资产负债率也上升至89.43%,超过国企资产负债率80%的红线。

  另一方面,资本市场也表示出对绿地的担忧。截止今日上午,绿地股价为7.48元,相比于2015年上市时25.1元的开盘价,已经缩水超过1/3。

  多元化拖累毛利率

  相比于同等规模的房企,绿地归属于母公司股东的净利润增幅并不高。据Wind资讯统计数据显示,沪深两市共计38家上市房企公布了2016年年报或业绩快报,其中,31家房企归属于母公司股东的净利润同比增速均超过20%,占比超过八成。

  此外,绿地总利润的大幅提升也与其在报告期内出售资产有关。据悉,绿地通过出售润东汽车股份、上海申万置业100%股权以及上海农商银行4%的股权分别获得收益2.35亿元、9.73亿元和16.9亿元,分别占总利润的1.73%、6.74%、11.70%。

  此外,绿地的整体毛利率低是一直以来存在的问题。财报显示,其2016年的整体毛利率仅为14.85%。其中房地产业务的毛利率为20.65%,同比减少3.62%,建筑、商品销售、能源的毛利率分别为4.70%、0.69%、1.55%,大幅拉低了绿地整体的毛利率水平。

图/绿地财报中分行业情况。

  近两年,绿地也主动收缩部分业务布局,主要集中在建材和能源领域。体现在去年的营收上,绿地在建材等商品销售共实现营业收入 158 亿元,同比减少 53.34;能源板块实现营业收入 107 亿元,同比减少 68.12%。

  商办大潮的消退

  作为房企昔日的龙头大哥,绿地的“名片”和核心竞争力来自于超高层建筑,其所到之处,都会为当地献上一座绿地中心。在2016年的年报中,绿地仍然强调了“公司特别是在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发等领域保持领先。”

  但是,随着国内大环境的改变和商业地产供求关系发生根本上的改变,耗资大、周期长、盈利难的超高层生意变得不好做,这个昔日的优势正在逐步成为绿地的难题。

  绿地董事长张玉良在接受媒体采访时也不讳言:“2014年、2015年的时候,我们大量转型向办公为主的商业地产,那两年因为国家政策导向,中小企业都买办公楼,我们销售增长非常快。但这两年国家政策导向了住宅,这就让做商业地产多的企业的市场上不上来。所以为什么我们2015年和2016年慢了?实际上是商业地产没上来。”

  2016年,绿地房地产主业实现合同销售金额2550亿元,仅位列排行榜第四位,与此同时,恒大、万科、碧桂园的销售额均已突破3000亿元。

  做出积极调整后,去年,在绿地房地产主业合同销售金额中,住宅占比 64%,商办占比36%;合同销售面积中,住宅占比 74%,商办占比26%,相比于2015年约1:1的占比,已经有了较大程度的改变。

  今年,商办物业还面临着新的风险。在一线城市北京、上海,已经率先开始了对商办物业的整顿和监管,包括严禁“商改住”、禁止商办物业销售给个人等,这对于在北京、上海两地持有大量商办类产品的绿地来讲,可能面临着退房、销售遇阻等不确定性的风险。

  从龙头到追赶者

  2017年,被绿地内部定位为“加快培育和形成新格局、新动能、新优势的关键一年”。

  开年伊始,绿地就将“特色小镇”列入今年的重点发展战略。对此,张玉良称,绿地的多元化及产业资源积累为其开展超大盘运作奠定了天然优势。

  在具体布局上,绿地计划在北京、上海、广州、郑州、武汉、西安、成都、南昌、南京等一二线重点城市远郊及周边,储备10-15个特色小镇大盘项目;重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材,形成开发模型和产品系列。

  “特色小镇”战略被张玉良寄予厚望,并将其称为“绿地房地产主业新的业绩爆发点”。今年一季度,绿地就签约宁波杭州湾、南昌赣江新区、成都都江堰等9个特色小镇项目。

  绿地认为,其优势还在于产业协同,将在2017年启动“千亿级综合产业投资模式”,以“房地产+大基建+大金融+大消费”的全产业优势,对区域经济全面介入。目前,绿地已经在宁波杭州湾新区做试点,形成“投资+基建+产业+新城”的综合投资模式。

  此外,在商办物业方面,绿地在4月25日以50亿元入股重庆协信远创实业有限公司,持有其40%的股权。“与协信远创启动合作,将有力推动绿地商业及产业地产开发运营能力的进一步提升,符合公司房地产板块中长期发展战略。绿地拟将部分商业和产业地产运营业务委托协信远创进行管理,有力提升房地产主业核心竞争力。”张玉良称。

  刚刚过去的一季度,绿地实现营业收入588亿元,同比增长20%。其中,房地产主业实现营业收入316亿元,同比增长30%;实现利润总额39亿元,同比增长21%;归属于上市公司股东的净利润27亿元,同比增长19%。

  值得注意的是,在房地产主业方面,绿地一季度实现合同销售金额585亿元,虽然同比增长18%,但是相比于万科、碧桂园已经超过1500亿元的销售额来说,进一步拉开了差距。

(责编:余燕明、伍振国)
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